Fonduri de investiții imobiliare (REIT)

Când te gândești la investițiile în imobiliare, primul lucru care probabil îți vine în minte este casa ta. Desigur, investitorii în imobiliare au o mulțime de alte opțiuni atunci când vine vorba de alegerea investițiilor și nu toate implică deținerea unor proprietăți fizice. 

Dacă intenționezi să investești în imobiliare imediat, cu cât mai puțini bani posibil, ai putea lua în considerare fondurile de investiții imobiliare (REIT). Pentru a te ajuta să găsești cele mai bune REIT-uri pentru portofoliul tău, NAGA.com a compilat o listă cu unele dintre  cele mai performante acțiuni și fonduri imobiliare pe regiuni. Profită de randamente mari cu cele mai bune fonduri de investiții imobiliare.

Cum să tranzacționezi sau să investești în REIT-uri – Ghid rapid 

1. Definește-ți strategia - Tranzacționarea îți permite să speculezi pe baza fluctuațiilor de preț cu ajutorul instrumentelor derivate; investițiile îți permit să deții direct acțiuni ale fondurilor REIT. 
2. Selectează fondurile REIT - Persoanele fizice pot tranzacționa sau achiziționa acțiuni ale fondurilor REIT și ale fondurilor tranzacționate la bursă (ETF-uri) care investesc și administrează proprietăți sau finanțează ipoteci pentru proprietăți imobiliare. 
3. Deschide o poziție - creează-ți un un cont la noi pentru a deschide o tranzacție sau pentru a face o investiție. Dacă nu ești pregătit, poți testa pe un cont demo fără riscuri.
4. Copiază traderi de top – alternativ, poți copia mișcările traderilor cu cele mai bune performanțe în timp real cu NAGA Autocopy.

Începe acum    Copiază Traderi de Top

Ce este un REIT (Fond de Investiții Imobiliare)? 

Fondurile de investiții imobiliare (REIT) sunt companii care strâng fonduri din vânzarea de acțiuni și emiterea de obligațiuni pentru a cumpăra și închiria proprietăți imobiliare, cum ar fi centre comerciale, clădiri de birouri, clădiri de apartamente, depozite etc.

Fondurile de investiții imobiliare simplifică tot procesul complicat pe care îl implică deținerea de proprietăți imobiliare. Managementul se ocupă de toată logistica de proprietate și de închiriere — în timp ce tu stai liniștit și încasezi dividende, care sunt adesea mai mari decât multe investiții în acțiuni. Fondurile de investiții imobiliare (REIT) au obligația să împartă aproape toate profiturile lor după impozitare investitorilor lor, sub formă de dividende. 

Poți cumpăra și vinde acțiuni ale fondurilor de investiții imobiliare (REIT) pe piață printr-un cont de investiții, similar oricărei alte companii listată la bursă. Acest lucru face ca REIT-urile să fie cea mai lichidă opțiune în materie de investiții imobiliare. În plus, poți investi în acțiuni ale fondurilor tranzacționate la bursă (ETF) care dețin acțiuni ale mai multor REIT-uri.

Cum funcționează Fondurile de Investiții Imobiliare (REITs)? 

Fondurile de investiții imobiliare (REIT) fac bani în două moduri: prin investițiile în proprietăți și administrarea acestora și prin finanțarea creditelor ipotecare pentru imobiliare. Pe baza acestei distincții, REIT-urile sunt împărțite în două mari categorii: 

• REIT-urile care dețin și administrează proprietăți imobiliare (Equity REITs)– Aceste REIT-uri dețin o participație la activul real în mod direct și îl gestionează, încasând chiriile în mod regulat și administrând proprietatea ca un proprietar tradițional. 
• REIT-uri care finanțează achiziția de proprietăți imobiliare (Mortgage REITs) – Aceste REIT-uri oferă credite ipotecare pentru activului real și colectează dobânzi sau alte plăți pentru finanțarea acelei proprietăți. 

Fondurile de investiții imobiliare (REIT) împrumută, de obicei, mulți bani pentru a cumpăra proprietățile, așa cum o face și proprietarul obișnuit. Dar fluxurile consistente de numerar din chirii sau alte plăți le permit să împrumute sume substanțiale în mod relativ sigur. Aceste împrumuturi le permit să câștige mai mulți bani decât altfel. 

REIT-urile operează practic în fiecare sector imobiliar, inclusiv: 

• Case unifamiliale 
• Clădiri de apartamente 
• Retail
• Depozite 
• Centre de date
• Clădiri cu facilități de asistență medicală 
• Mall-uri
• Hoteluri
• Turnuri de telefonie mobilă

Acestea sunt câteva dintre categoriile principale, dar REIT-urile pot deține aproape orice tip de proprietate imobiliară. Cu toate acestea, ele tind să se specializeze pe anumite sectoare, preferând să se concentreze pe una sau două domenii, deoarece directorii își pot folosi cunoștințele aprofundate și conexiunile profesionale pentru a ajuta fondul să aibă rezultate mai bune. În plus, investitorii tind să se concentreze mai mult pe companiile axate pe valoare decât pe cele diversificate.

Tipuri de REIT

La fel ca în cazul oricărui sector de pe piața bursieră, acțiunile imobiliare pot fi împărțite în subsectoare în funcție de activitățile lor. Sectorul imobiliar este de obicei segmentat în următoarele subsectoare:

1. REIT-uri de retail

Centrele comerciale și retailul independent reprezintă aproximativ 24% din investițiile în fonduri de investiții imobiliare (REIT). 

Aceasta este cea mai mare investiție de acest gen în America. Orice centru de vânzare cu amănuntul pe care o vizitezi frecvent este probabil deținută de un fond de investiții imobiliare. 

Un investitor trebuie mai întâi să se uite la afacerea de retail în sine, înainte de a lua în considerare să facă investiții în imobiliare din sectorul de vânzări cu amănuntul. Care este starea financiară actuală a acesteia și ce s-ar putea întâmpla în viitor? 

Este esențial să reții că REIT-urile în centre de vânzare cu amănuntul obțin profit din chiria pe care o colectează de la chiriași. Comercianții cu amănuntul care au probleme cu fluxul de numerar ca urmare a vânzărilor slabe pot decide să amâne sau chiar să omite o plată, ceea ar putea avea rezultat falimentul. 

Apoi, există și sarcina dificilă de a găsi un nou chiriaș. Din acest motiv, este imperativ să investești în REIT-urile care au cei mai bine ancorați chiriași. Magazinele alimentare și cele axate pe bunuri de îmbunătățire pentru locuințe pot fi exemple sugestive în acest sens.  

După evaluarea industriei, ar trebui să te concentrezi asupra fondurilor de investiții imobiliare în sine. Ca orice investiție, este esențial ca acestea să ofere profituri solide, să-și mențină o poziție financiară solidă și să aibă cât mai puține datorii posibil (în special datorii pe termen scurt). 

Performanțele anterioare nu reprezintă un indicator fiabil cu privire la rezultatele viitoare.

REIT-urile în centre de vânzare cu amănuntul, care dispun de rezerve de numerar considerabile, vor avea oportunități de a cumpăra proprietăți de calitate la prețuri bune într-o economie în declin. Cele mai bine conduse afaceri vor beneficia de acest lucru. Faptul că cumpărăturile se îndepărtează treptat de paradigma mall-ului și se orientează către mediul online ar putea fi o problemă pe termen mai lung pentru REIT-urile în centre de vânzare cu amănuntul. Deși subsectorul este sub presiune, proprietarii au continuat să inoveze pentru a-și ocupa spațiilecu birouri și alți chiriași care nu sunt orientați neapărat spre retail.

2. REIT-uri rezidențiale  

Aceste fonduri dețin și administrează atât blocuri de apartamente de închiriere multifamiliale, cât și case prefabricate. Înainte de a decide să investești bani în acest tip de fond de investiții imobiliare, trebuie luate în considerare mai multe variabile. De exemplu, zonele în care proprietarii nu-și pot permite să cumpere case în comparație cu restul țării au, de obicei, cele mai bune piețe în acest sens. Tot mai mulți oameni sunt nevoiți să închirieze din cauza costului ridicat al caselor unifamiliale din orașe precum New York și Los Angeles, ceea ce poate duce la o creștere a chiriei lunare pe care proprietarii o pot cere. Ca urmare, cele mai mari REIT-uri axate pe clădiri rezidențiale se concentrează frecvent pe orașele mari. 

Performanțele anterioare nu reprezintă un indicator fiabil cu privire la rezultatele viitoare.

Pe o anumită piață, investitorii ar trebui să fie atenți și la creșterea populației și a numărului locurilor de muncă. În general, atunci când există un flux  de oameni în creștere într-un oraș, asta se datorează faptului că locurile de muncă sunt ușor disponibile, iar economia este în creștere. O scădere a ratei de neocupare, împreună cu creșterea chiriilor, este un semn că cererea s-ar putea îmbunătăți. 

Dacă oferta de apartamente pe o anumită piață rămâne scăzută și cererea continuă să crească, fondurile de investiții imobiliare axate pe clădiri rezidențiale ar trebui să performeze bine. Ca și în cazul tuturor companiilor, fondurile cu bilanțuri solide și cel mai mare capital disponibil, în mod normal, au cele mai bune performanțe.  

3. REIT-uri cu facilități de asistență medicală   

Odată cu îmbătrânirea populației și creșterea cheltuielilor legate de asistența medicală, REIT-urile cu facilități de asistență medicală vor fi un subsector fascinant de monitorizat. Acestea fac investiții în proprietățile aferente spitalelor, clinicilor, centrelor de îngrijire și caselor de bătrâni. 

Performanțele anterioare nu reprezintă un indicator fiabil cu privire la rezultatele viitoare.

Sistemul de sănătate are un impact direct asupra succesului acestui segment de investiții imobiliare. Cea mai mare parte a proprietarilor acestor clădiri se bazează pe taxele de ocupare, plățile de la Medicare și Medicaid, precum și pe finanțarea privată. Dacă finanțarea aferentă asistenței medicale este un semn de întrebare, la fel sunt și REIT-urile cu facilități de asistență medicală. 

Un REIT cu facilități de asistență medicală ar trebui să aibă interes pentru o varietate de tipuri de proprietate, precum și o bază diversificată de clienți. Împărțirea riscului este mai benefică decât concentrarea acestuia într-o oarecare măsură. 

O populație îmbătrânită ar trebui să aibă drept rezultat o creștere a cererii de servicii de sănătate, care este, în general, favorabilă industriei. Așadar, pe lângă diversificarea clienților și a tipurilor de proprietate, caută companii cu experiență substanțială în domeniul sănătății, bilanțuri solide și acces facil la finanțări cu costuri reduse.

4. REIT-uri axate pe clădiri de birouri 

Fondurile de investiții imobiliare în clădiri de birouri investesc în clădiri de birouri și obțin venituri din chiria încasată de la chiriașii care au semnat, de obicei, contracte de închiriere pe termen lung. Există patru întrebări pe care trebuie să și le pună oricine este interesat să investească într-un REIT în clădiri de birouri. 

• Care este starea economiei și cât de mare este rata șomajului?
• Care este rata locurilor de muncă vacante?
• Cum se descurcă din punct de vedere economic domeniul în care investește REIT-ul?
• Ce capital are disponibil pentru achiziții? 

Performanțele anterioare nu reprezintă un indicator fiabil cu privire la rezultatele viitoare.

Încearcă să găsești REIT-uri care investesc în fortărețe economice. Este mai bine să deții o mulțime de clădiri medii în Washington DC decât să deții un spațiu de birouri de calitate în Detroit, de exemplu.  

5. REIT-uri ipotecare 

Ipotecile reprezintă aproximativ 10% din activele REIT, mai degrabă decât din imobilele reale. 

Fannie Mae și Freddie Mac sunt cele mai cunoscute două investiții; cu toate acestea, nu sunt întotdeauna cele mai bune. Aceste companii, care sunt sponsorizate de guvern, cumpără credite ipotecare pe piața secundară. 

Acest tip de REIT nu este lipsit de riscuri pur și simplu pentru că investește mai degrabă în credite ipotecare decât în ​​acțiuni. O creștere a ratelor dobânzilor ar duce la o scădere a valorii contabile a REIT-urilor ipotecare, ceea ce ar afecta prețurile acțiunilor. 

Performanțele anterioare nu reprezintă un indicator fiabil cu privire la rezultatele viitoare.

În plus, REIT-urile ipotecare obțin o parte considerabilă din capitalul lor prin oferte de creanțe garantate și negarantate. În cazul în care ratele dobânzilor cresc, finanțarea viitoare va fi mai scumpă, reducând valoarea unui portofoliu de împrumuturi. 

Într-un mediu cu dobânzi scăzute, cu perspectiva creșterii ratelor, majoritatea REIT-urilor ipotecare se tranzacționează cu o reducere la valoarea activului net pe acțiune. Secretul este să le găsești pe cele potrivite.

Top REIT-uri în 2025

Dacă vrei să atenuezi o parte din volatilitatea pe o piață de altfel agitată, iată top REIT-uri imobiliare cu cea mai bună valoare (raportul P/E pe 12 luni), cea mai rapidă creștere (venituri și EPS), și cel mai bun momentum (randament total). Toate aceste fonduri sunt disponibile în platforma NAGA WebTrader.

Top REIT-uri imobiliare tranzacționate la bursele din SUA  

REIT-urile din SUA dețin peste 4 trilioane de dolari în proprietăți imobiliare, iar REIT-urile publice dețin active în valoare de 2,5 trilioane de dolari. Capitalizarea bursieră a REIT-urilor listate în SUA depășește 1,5 trilioane de dolari. În 2023, REIT-urile au plătit acționarilor lor dividende în valoare de 110,8 miliarde de dolari.

• Prologis (PLD,) rămâne cel mai mare fond de investiții imobiliare industriale din lume, profitând de creșterea continuă a comerțului electronic, care stimulează cererea pentru spații de depozitare și distribuție în portofoliul său global din 19 țări. Cu un randament al dividendelor de 4,1% și un potențial de creștere de 32%, Prologis continuă să beneficieze de nevoile de reziliență ale lanțului de aprovizionare și de fundamentele solide ale pieței de leasing în 2025.
• American Tower (AMT) își menține poziția de lider în domeniul infrastructurii wireless, cu peste 221.000 de site-uri de comunicații în întreaga lume. Compania este poziționată astfel încât să beneficieze de extinderea implementării tehnologiei 5G și de creșterea traficului de date, oferind un randament al dividendelor de 3,1% și un potențial modest de creștere de aproape 8%, pe măsură ce își modernizează rețelele de turnuri și fibră optică pentru a se pregăti pentru creșterea viitoare. 
• Alexandria Real Estate Equities (ARE) se concentrează în continuare pe campusurile dedicate științelor vieții și tehnologiei, care deservesc companii farmaceutice și biotehnologice, contribuind la generarea unei creșteri a EBITDA peste medie. Portofoliul său de chiriași include jucători importanți din industrie, ceea ce îi permite să rămână bine poziționată în contextul trendurilor în evoluție din domeniul cercetării biotehnologice în perspectiva anului 2025.
• Crown Castle (CCI) își menține poziția dominantă în infrastructura de comunicații partajate din SUA, operând peste 40.000 de turnuri și rețele extinse de celule mici și fibră optică. După cedarea activității sale din domeniul fibrei optice, se concentrează pe active brownfield cu randament ridicat, generând dividende de 6,2% cu un potențial de creștere de 37%, reflectând un flux de numerar puternic provenit din densificarea rețelelor wireless.
• Camden Property Trust (CPT) are o poziție solidă pe piețele dinamice de apartamente din Sunbelt, cu peste 58.000 de unități și proiecte în curs de dezvoltare. REIT-ul beneficiază de trendurile demografice favorabile care stimulează cererea pentru locuințe multifamiliale și menține un nivel ridicat de ocupare și o creștere a chiriilor în 2025.
• Equinix (EQIX) rămâne lider în domeniul centrelor de date globale, operând 248 de facilități în 31 de țări și deservind peste 10.000 de clienți. Fiind unul dintre puținele fonduri de investiții imobiliare specializate exclusiv în infrastructura digitală, Equinix exploatează trendurile în creștere ale utilizării serviciilor cloud și a consumului de date, menținându-și poziția favorabilă pentru o creștere continuă și pentru satisfacerea cererilor în materie de transformare digitală.
• MFA Financial (MFA) continuă să-și echilibreze portofoliul ipotecar prin combinarea titlurilor emise de agenții și non-agenții pentru a reduce sensibilitatea la rata dobânzii, accelerând în același timp creșterea creditelor. Strategiile prudente de hedging ale managementului au poziționat MFA într-o poziție favorabilă în contextul ratelor dobânzilor din 2025, susținând stabilitatea dividendelor și creșterea profiturilor.

Top reituri tranzacționate la bursele din UK

Capitalizarea de piață a fondurilor de investiții imobiliare (REIT) din Marea Britanie a scăzut substanțial în martie 2023, comparativ cu maximul pieței din decembrie 2021. În martie 2023, capitalizarea agregată a pieței, sau valoarea de piață a acțiunilor în circulație ale tuturor REIT-urilor, se ridica la 58 de miliarde de lire sterline.

• SEGRO plc rămâne cel mai mare REIT din Marea Britanie din punct de vedere al capitalizării bursiere, evaluat la aproximativ 12 miliarde de lire sterline la jumătatea anului 2024. Compania continuă să ocupe o poziție de lider în sectorul imobiliar industrial și logistic flexibil din nouă țări europene, concentrându-se pe spații de depozitare de tip big box și urbane care deservesc comercianții cu amănuntul, sectorul transporturilor și cel manufacturier.
• Great Portland Estates continuă să se specializeze în proprietăți comerciale din centrul Londrei, urmărind să valorifice potențialul acestora prin dezvoltarea și renovarea selectivă a proprietăților, pentru a obține randamente solide pe o piață caracterizată de un potențial substanțial de creștere a chiriilor în cartierele centrale ale Londrei.
• Persimmon este o companie de construcții de case care proiectează, dezvoltă și construiește locuințe rezidențiale. Construiește spații rezidențiale, de la garsoniere până la case de familie executive. Sediul central este în Marea Britanie.
• Berkeley Group Holdings plc este un dezvoltator imobiliar britanic și constructor de case cu sediul în Cobham, Anglia. Compania este listată la London Stock Exchange și este un component al indicelui FTSE 100.
• Rightmove plc este o companie cu sediul în Marea Britanie care administrează rightmove.co.uk, cel mai mare portal imobiliar online din Marea Britanie și site-ul web de proprietate. Este listată la London Stock Exchange și este un component al indicelui FTSE 100.
• Bellway plc este un dezvoltator imobiliar rezidențial și constructor de case cu sediul în Newcastle upon Tyne, Anglia. Este listat la London Stock Exchange și este un component al indicelui FTSE 250. 
• Derwent London administrează un portofoliu imobiliar comercial în valoare de 2,08 miliarde de lire sterline, concentrat în principal în centrul Londrei, axat pe dezvoltarea de clădiri de birouri și clădiri cu destinație mixtă și beneficiază de redresarea economică și de creșterea chiriilor în zone urbane de prim rang.
• Redrow operează ca mare dezvoltator imobiliar rezidențial, cu multiple divizii în Marea Britanie. Compania este poziționată astfel încât să profite de cererea persistentă de locuințe din toate regiunile, în ciuda presiunilor macroeconomice care afectează piața imobiliară.

Tranzacționează pe piețele din UK

Top REIT-uri tranzacționate la bursele din EU

Industria REIT din Europa a generat un venit de 510 miliarde USD în anul curent și este pregătită să atingă un CAGR de 15% pentru perioada de prognoză. Germania are cea mai mare piață imobiliară din Europa. Aproximativ jumătate din proprietățile imobiliare localizate sunt de natură rezidențială.

• Hochtief este cea mai mare companie de construcții din Germania și operează la nivel global, poziționându-se în topul celor mai mari companii de construcții generale din Statele Unite prin filiala sa Turner și din Australia printr-o participație de 90% în CIMIC Group.
• Vonovia SA este una dintre cele mai importante companii imobiliare rezidenţiale la nivel naţional din Germania. Vonovia deține și administrează în prezent unități rezidențiale în toate orașele și regiunile atractive ale Germaniei.
• Deutsche Wohnen SE este o companie imobiliară germană și una dintre cele 30 de companii care compun indicele DAX. Aceasta dezvoltă case, apartamente și spații comerciale.  
• LEG este o companie imobiliară germană. Oferă chiriașilor un pachet complex cu numeroase evenimente și servicii. Sediul central este în Germania.
• Bouygues este un grup industrial. Compania se ocupă, în principal, de dezvoltare imobiliară, media, telecomunicații, construcții, energie și servicii. Sediul central este în Franța.
• Gecina este un fond de investiții imobiliare francez (SIIC) listat la Euronext Paris și are aproape 500 de angajați. Afacerea Grupului este construită în jurul portofoliului de birouri din Franța și Europa, alături de active rezidențiale și reședințe studențești, cu peste 9.000 de apartamente.
• Icade SA este un fond de investiții imobiliare (REIT) multinațional cu sediul în Issy-les-Moulineaux, Paris, Franța și este o subsidiară a Caisse des dépôts et consignations. Investește în diferite tipuri de proprietăți, inclusiv centre de îngrijire medicală, birouri, parcuri de afaceri, locuințe și facilități publice.   
• Befimmo este un fond de investiții imobiliare belgian axat pe birouri, cu un accent puternic pe clădiri durabile și eficiente din punct de vedere energetic. În 2025, Befimmo valorifică contractele de închiriere pe termen lung cu chiriași de prim rang și investește în renovări ecologice pentru a crește valoarea activelor și stabilitatea veniturilor.
• Merlin Properties Socimi SA este o companie de investiții imobiliare. Se ocupă cu achiziționarea și administrarea de active comerciale în Peninsula Iberică și este listată la Bursa de Valori din Spania. Compania continuă să își extindă portofoliul logistic, impulsionată de cererea din domeniul comerțului electronic, optimizând în același timp spațiile de birouri și comerciale pentru a răspunde nevoilor în continuă schimbare ale pieței.
• Inmobiliaria Colonial este o corporație multinațională spaniolă, care include companii din domeniul imobiliar. Compania operează REIT, iar activitățile sale sunt împărțite între închiriere de proprietăți, precum și terenuri și dezvoltare.

Tranzacționează pe piețele din EU

Top ETF-uri REIT pentru 2025

Există 32 de ETF-uri REIT care se tranzacționează numai în Statele Unite, excluzând ETF-urile inverse și cu efect de levier. Cele mai bune ETF-uri REIT ar trebui să depășească în mod constant performanța pieței în general în ultimul an.

1. SuperDividend REIT ETF 

Global X SuperDividend® REIT ETF (SRET) investește în 30 de fonduri de investiții imobiliare (REIT) cu cel mai mare randament al dividendelor la nivel global. 

1. Link Real Estate Investment Trust: 4.3%
2. EPR Properties: 3.93%
3. Growthpoint Properties: 3.76%
4. CapitaLand Integrated Commercial Trust: 3.70%
5. LondonMetric Property: 3.60%

2. Vanguard Real Estate ETF 

Vanguard Real Estate ETF este un gigant în rândul ETF-urilor REIT, cu mai mult de 10 ori mai multe active în administrare decât cel mai apropiat concurent al său. Investește în fonduri de investiții imobiliare (REIT) și alte acțiuni imobiliare. La începutul anului 2022, ETF-ul deținea 168 de acțiuni imobiliare, în frunte cu următoarele cinci:

1. Vanguard Real Estate II Index Fund: 144.3% of the portfolio
2. Prologis (PLD): 5.68%
3. American Tower (AMT): 6.03%
4. Welltower Inc.: 5.69%
5. Equinix (EQIX): 4.54% 

Acest ETF REIT oferă investitorilor mai multe forme de diversificare. Din cele aproape 170 de acțiuni ale sale, cea mai mare deținere este un fond de index REIT aferent, care deține acțiuni la 166 de fonduri de investiții imbobiliare și acțiuni imobiliare.

3. iShares U.S. Real Estate ETF 

iShares US Real Estate investește în acțiuni imobiliare și REIT-uri interne. Acest ETF, administrat de BlackRock, avea 87 de acțiuni la începutul anului 2022, în frunte cu următoarele cinci:  

1. Prologis (PLD): 7.36%
2. American Tower (AMT): 7.81%
3. WELLTOWER INC: 7.34%
4. DIGITAL REALTY TRUST REIT INC: 4.30%
5. Equinix (EQIX): 4.3%

Acestea sunt cele mai mari cinci fonduri de investiții imobiliare (REIT) și operează pe mai multe tipuri de proprietăți, inclusiv industriale, infrastructură de comunicații, centre de date și REIT-uri cu autostocare. În general, cele mai mari 10 participații ale ETF-ului reprezintă aproape 50% din portofoliul său, oferind investitorilor o diversificare puțin mai mare decât ETF-ul Vanguard, chiar dacă are doar jumătate din numărul de acțiuni al acestuia.

4. Schwab US REIT ETF 

Acest ETF oferă acces simplu la REIT-uri, deoarece deține doar acele entități, spre deosebire de alte ETF-uri care includ în portofoliu și acțiuni imobiliare non-REIT. Avea 139 de fonduri de investiții imobiliare (REIT) la începutul lui 2022, în frunte cu următoarele cinci:  

1. American Tower (AMT): 7.52%
2. Prologis (PLD): 7.55%
3. Welltower Inc.: 7.05%
4. Equinix (EQIX): 4.54%. 
5. Digital Realty Trust, Inc.: 4.18%. 

La fel ca multe alte ETF-uri REIT, fondul Schwab deține REIT-uri pe baza capitalizării pieței lor, în loc să utilizeze un sistem de ponderare egală. Astfel, are dețineri de top aproape identice cu majoritatea celorlalte ETF-uri REIT de top. Top 10 dețineri reprezintă 43,5% din portofoliul său.  

5. Real Estate Select SPDR Fund 

Fondul Real Estate Select SPDR permite investitorilor să facă investiții în imobiliare într-un mod mai direct. Acest ETF deține doar REIT-uri în indicele S&P 500, ceea ce îi limitează fondul de investiții. La începutul lui 2022, acest ETF deținea doar 29 de REIT-uri, în frunte cu câteva nume cunoscute:  

1. Prologis (PLD): 9.37%
2. American Tower (AMT): 9.34%
3. Crown Castle (CCI): 8.75%
4. Equinix (EQIX): 8.05%
5. Digital Realty Trust, Inc. DLR): 5.05%

Fiind cele mai mari cinci fonduri de investiții imobiliare (REIT), nu este o surpriză să vedem acest grup în top. Mai mult, deoarece acest ETF se concentrează numai pe REIT-urile din S&P 500, primele 10 dețineri ale sale reprezintă 61% din portofoliul său. Asta îl face o opțiune demna de luat în considerare pentru investitorii care doresc să se concentreze pe cele mai mari REIT-uri. 

Top Fonduri de Investiții pentru 2025 

Criterii cheie în evaluarea unui REIT

Ține cont de următoarele puncte atunci când evaluezi orice fond de investiții imobiliare (REIT): 

• REIT-urile sunt investiții cu rentabilitate totală în adevăratul sens al cuvântului. Ele oferă randamente mari ale dividendelor împreună cu o apreciere moderată a capitalului pe termen lung. Caută companii care au făcut o treabă bună din punct de vedere istoric, oferind ambele beneficii. 
• Spre deosebire de activele imobiliare tradiționale, multe REIT-uri sunt tranzacționate la burse de valori. Obține diversificarea pe care o oferă investițiile în imobiliare fără a fi blocat pe termen lung. Lichiditatea contează foarte mult. 
• Deprecierea tinde să supraevalueze scăderea valorii proprietății unei investiții. Astfel, în loc să utilizezi raportul de plată utilizat de către investitorii care urmăresc dividende pentru a evalua un REIT, privește în schimb fondurile sale din operațiuni (FFO). Acest raport este definit ca venitul net minus vânzarea oricărei proprietăți în fiecare an și deprecierea. Pur și simplu luați dividendul pe acțiune și împărțiți-l la FFO pe acțiune. Cu cât randamentul este mai mare, cu atât mai bine.
• Un management puternic face diferența. Caută companii care există de ceva vreme pe piață sau cel puțin au o echipă de management cu multă experiență.
• Calitatea contează. Investește doar în REIT-uri cu proprietăți și chiriași grozavi.
• Ia în considerare cumpărarea unui ETF care investește în REIT-uri și lasă research-ul și cumpărarea în seama profesioniștilor. 

Potrivit Securities and Exchange Commission, un fond de investiții imobiliare (REIT) trebuie să investească cel puțin 75% din activele sale în imobiliare și numerar și să obțină cel puțin 75% din venitul brut din surse precum chiria și dobânda ipotecară.

Top Acțiuni la Bursă pentru 2025

Investiții în REIT-uri imobiliare - Avantaje și dezavantaje

Similar tuturor investițiilor, fondurile de investiții imobiliare (REIT) au avantajele și dezavantajele lor.  

Avantaje REIT-uri

Partea bună este că REIT-urile sunt ușor de cumpărat și de vândut, deoarece majoritatea se tranzacționează pe burse de valori - o caracteristică care compensează unele dintre dezavantajele tradiționale ale proprietății imobiliare.

Dezavantaje REIT uri

Partea negativă este că REIT-urile nu oferă prea multe în materie de apreciere a capitalului. Ca parte a structurii lor, acestea trebuie să plătească 90% din venit investitorilor.

Cum să obții expunere pe fonduri de investiții imobiliare (REIT)

Există două moduri de a lua o poziție pe REIT-uri: investind în REIT-uri sau tranzacționând pe seama fluctuațiilor prețurilor acestora. Decizia ta de a tranzacționa sau de a investi va depinde de preferințele și strategia ta personală.

Înainte de a alege ce metodă vei adopta, să analizăm opțiunile pe care le ai la dispoziție.

Cum să investești în REIT-uri

Dacă vrei să investești în REIT-uri, poți cumpăra acțiuni ale companiilor în sine sau poți investi prin intermediul fondurilor tranzacționate la bursă (ETF-uri), care sunt concepute pentru a urmări un coș de companii REIT.

În mod normal, vei investi într-un REIT dacă ai o viziune pe termen lung asupra pieței. Acestea sunt vehicule de investiții comune pentru fondurile financiare și pentru portofoliile de pensii, deoarece distribuie dividende anual.

Investiția în acțiuni ale REIT-urilor înseamnă că va trebui să investești în avans întreaga valoare a poziției tale și că vei profita dacă valoarea REIT-ului crește. Te vei bucura de drepturi de acționar și de dividende, dacă acestea sunt plătite.

Dacă vrei să construiești un portofoliu mai diversificat, ai putea investi într-un ETF REIT, care este alcătuit din diferite acțiuni REIT. ETF-urile pot fi cumpărate și vândute în același mod ca și acțiunile.

Cum să investești la bursă

Cum să tranzacționezi REIT-uri

Alternativ, poți alege să speculezi pe acțiunile REIT-urilor sau ETF-urilor folosind instrumente financiare derivate, cum ar fi CFD-urile. Atunci când tranzacționezi REIT-uri, nu trebuie să preiei proprietatea acțiunilor. Asta înseamnă că poți profita atât de acțiunile REIT care scad în valoare, cât și de cele care cresc. Cu toate acestea, CFD-urile implică riscuri mai mari din cauza efectului de levier, care poate amplifica atât câștigurile, cât și pierderile.

Dacă în schimb decizi să tranzacționezi CFD-uri, vei încheia un acord pentru a schimba diferența de preț a unei acțiuni sau a unui ETF REIT din momentul deschiderii poziției și până la închiderea acesteia. CFD-urile sunt deosebit de utile pentru hedging-ul portofoliului tău, deoarece, deși plătești impozite pe câștigurile de capital, poți compensa orice pierderi cu profiturile viitoare.

Cum tranzacționezi CFD-uri

După cum s-a menționat mai devreme, poți investi în acțiuni ale unui fond de investiții mobiliare care este listat la bursele majore. De asemenea, poți cumpăra acțiuni ale unui REIT sau un fond tranzacționat la bursă (ETF). 

Pentru a face acest lucru, trebuie să deschizi un cont de investiții. Sau, dacă planul tău de pensionare la locul de muncă oferă investiții de tip REIT, ai putea investi prin această opțiune. Verifică aici ce investiții în fonduri de investiții imobiliare (REIT) sunt disponibile. 

Dacă decizi să deschizi un cont de investiții (și nu ai deja unul), procesul este simplu. Vei furniza informațiile de contact de bază și anumite detalii personale (de exemplu, codul numeric personal și un act de identitate valid). Ți se vor cere câteva informații suplimentare despre venit, ocupație și experiența ta în investiții. 

În funcție de brokerul pe care îl alegi, te vei putea înscrie online pe site, pe aplicația mobilă.

Odată ce contul tău este deschis și îl poți accesa online, accesează secțiunea de educație și cea de instrumente integrate disponibile pentru a începe revizuirea posibilelor investiții în fonduri de investiții imobiliare (REIT). Contul tău de investiții ar trebui să aibă, de asemenea, un instrument de screening care te poate ajuta să-ți perfecționezi tehnicile de analiză și procesul de selecție. 

După ce ai ales investiția în fondul de investiții imobiliare (REIT) care se potrivește cel mai bine nevoilor tale financiare și obiectivele de investiții, poți trece la achiziții. Înainte de a face acest lucru, asigură-te că înțelegi natura taxelor pe care le poate percepe brokerul tău și taxele/cheltuielile asociate cu investiția reală (cum ar fi rata cheltuielilor fondului). Similar scenariului clasic de investiții în acțiuni, vei dori să-ți monitorizezi periodic investiția în fonduri de investiții imobiliare.

Cum să investesti în REIT-uri imobiliare în România prin NAGA.com

Iată cum să investești în RETI-uri imobiliare în România cu un broker internațional, reglementat la cel mai înalt nivel, precum NAGA.com:  

• Alege ce tip de cont vrei să deschizi. Prima ta preocupare ar trebui să fie apetitul pentru risc și orizontul de timp aferent investiției. Dacă vrei să cumperi și să deții acțiuni și fonduri de investiții imobiliare deschide un cont de investiții. Dacă vrei să speculezi asupra mișcărilor prețurilor (inclusiv pe scăderea prețurilor) cu spread-uri competitive și efect de levier deschide un cont de tranzacționare cu CFD-uri. 
• Creează un cont. Indiferent de contul ales, trebuie să te înregistrezi și să finalizezi procesul KYC pentru a ți se verifica identitatea.  
• Alimentează contul. Înainte de a cumpăra și de a tranzacționa orice fond de investiții imobiliare, trebuie să îți alimentezi contul cu dolari SUA, euro sau alte valute acceptate.  
• Selectează REIT-urile imobiliare preferate. Este timpul să te decizi asupra primei investiții în imobiliare. Îți recomandăm cu tărie să studiezi cu atenție companiile publice care dețin participații în sectorul imobiliar, sau care sunt expuse sectorului imobiliar. Desigur, poți alege să investești într-una sau mai multe companii prin intermediul ETF-urilor.
• Plasează un ordin de cumpărare pe REIT-ul ales. Urmează pașii solicitați de platforma de tranzacționare pentru a trimite și finaliza un ordin de cumpărare pentru una sau mai multe acțiuni sau fonduri.  

Începe Astăzi   Copiază Traderi de Top

Când tranzacționezi acțiuni și REIT-uri imobiliare, CFD-urile (contractele pentru diferență) sunt stocate în contul tău și sunt mult mai lichide. Cu toate acestea, ar trebui să știi că tranzacționarea cu CFD-uri implică fluctuații rapide și necesită o monitorizare atentă. Drept urmare, traderii ar trebui să fie conștienți de riscurile semnificative atunci când tranzacționează CFD-uri. Există riscuri de lichiditate și de marjă pe care trebuie să o menții; dacă nu poți acoperi scăderile prețurilor, furnizorul tău îți poate închide poziția și va trebui să faci față pierderii indiferent de ce se întâmplă ulterior cu activul suport.  

Prin intermediul NAGA poți tranzacționa o gamă largă de CFD-uri pe acțiuni și ETF-uri și poți investi în +3.000 de acțiuni și ETF-uri cu deținere.

Concluzii despre REITs

Indiferent dacă REIT-urile urmează să aibă o perioadă de creștere sau de declin, poți avea acces la o gamă largă de oportunități speculând pe marginea prețului acestora cu ajutorul instrumentelor derivate. De asemenea, poți cumpăra și păstra REIT-uri pentru a obține potențiale venituri pasive.

Deși REIT-urile tind să fie utilizate pentru investiții pe termen lung, există încă mișcări semnificative ale pieței în contextul unor evenimente politice, sociale și economice cheie. Asta înseamnă că ar putea exista o volatilitate interesantă pe termen scurt care să se manifeste în prețul acțiunilor REIT-urilor.

Resurse gratuite

Înainte de a începe să investești în REIT-uri imobiliare, ar trebui să iei în considerare utilizarea resurselor educaționale pe care le oferim la Academia NAGA sau un cont de tranzacționare demonstrativ. Academia NAGA îți oferă acces la o mulțime de cursuri de tranzacționare gratuite din care poți alege și toate abordează un concept sau un proces financiar diferit - cum ar fi elementele de bază ale analizelor - pentru a te ajuta să iei decizii mai informate.

Contul nostru demo este mediul ideal pentru a afla mai multe despre tranzacționarea cu efect de levier și vei putea obține o înțelegere detaliată despre cum funcționează CFD-urile – înainte de a risca capital real. Din acest motiv, un cont demo la noi este un instrument excelent inclusiv pentru investitorii care doresc să facă tranziția la tranzacționarea cu efect de levier. 

Surse:

https://www.reits.org
https://www.swfinstitute.org/fund-rankings/real-estate-investment-trust

Întrebări frecvente